닥치고 미국주식 미국주식시장 투자아이디어

리츠계의 아마존 : STAG industrial 

미국내 주요 물류거점 지역에 창고 확보 후 임대하는 리츠  

E-commerce 시장 확대에 따른 지속적인 수요 증가 

대부분 고객사가 대기업, one building one tenant로 안정적

매년 증가하는 배당, 매월 배당을 주는 기업 

장기적인 성장 전망 

STAG Industrial, Inc. (NYSE : STAG)는 미국 전역의 단일 테넌트 부동산 자산의 취득 및 운영에 중점을 둔 부동산 투자 신탁 회사(REIT)다. 전세계적으로 온라인 마켓 성장에 따라 기업들의 재고관리 및 물류 최적화 요구가 증가하고 있는데 이에 따른 수혜가 예상되는 리츠가 바로 STAG Industrial이다. 

최근 대부분의 기업들은 온라인으로 직접 구매하는 소비자 층에게 보다 빠른 제품 배송을 위해 빅마켓(특히 대도시권) 주변에 보다 큰 물류창고 확보가 필요하게 되었고 (재고확보를 위해) 또한 이러한 거점별 물류창고에 물품을 원할히 공급하기 위한 더 큰 규모의 중간 단위 물류창고(물류거점)도 곳곳에 필요하게 되었다. 이러한 기업 고객 수요에 대응하기 위해 STAG Industrial은 미국내 적재적소에 부동산을 개발하여 급증하는 임대 수요에 부응하는 사업을 영위하고 있다. 물류창고 수요는 비단 아마존이나 이베이와 같은 회사뿐 아니라 온라인으로 고객에게 제품을 판매하는 거의 모든 기업에서 발생하고 있다는 점에서 이 회사의 임대사업전략은 장기적으로도 유망해 보인다. 

리츠 회사에 대한 투자는 대부분 안정적인 배당 수입을 목표로 하기 때문에 해당 회사의 테넌트(임대인) 구성을 확인하는 것은 매우 중요하다. STAG Industrial의 테넌트는 고객 대부분이 비교적 규모가 큰 기업이고 한개의 부동산에 1개의 임차인으로 구성되기 때문에 관리가 쉽고 비용이 많이 들지 않아 매우 안정적이라고 할 수 있다. 아래 상위 10개 임차인 리스트를 보면 1위가 아마존이고 포드, DHL, Fedex와 같은 대형 기업들이 리스트에 있는 것을 확인 할 수 있다.  

가장 중요한 배당 수입은 현재 매월 $0.12로 지급되고 있으며 연간으로 환산한 배당 수익율은 최근 미국 증시 약세 덕분에 약 5.1%에 달한다. 또한 IPO이후 매년 조금씩이라도 꾸준히 배당을 증가시켜오고 있는 있는 주주친화적인 기업이다. 이러한 배당 증가는 회사의 지속적인 신규 부동산 개발로 꾸준히 임대면적을 늘려가고 있는 덕분에 가능했다. 성장하는 시장에서 성장하는 기업에 투자하고 싶다면 STAG Industrial은 훌륭한 투자처라고 생각한다.   

미국 대학 기숙사에 투자하는 안정적인 Reits 

1993년 설립이후 25년간 학생 기숙사를 전문으로 투자 

미국 전역에 약 206개의 기숙사 (보유169개) Bed수 약 131,900여개 운영 

2004년 IPO이후 162% 상승으로 S&P 500대비 초과 수익, 배당 수익은 플러스 알파 

미국 15~24세 인구 2050년까지 900만명 증가 예상이 투자 포인트 

아메리칸 캠퍼스 커뮤니티 (이하 ACC)는 1993년 설립되어 2004년 뉴욕 증시에 상장된 리츠 회사로 미국 전역에 대학교내 (On-campus) 혹은 대학 근교 (Off-campus)에 기숙사를 개발하여 임대해주고 그 임대료로 매출을 올리는 기숙사 전문 리츠이다. 현재는 미국 전역에 약 206개의 기숙사를 운영하고 있으며 그 중 약 169개(82%)는 직접보유하고 있고 나머지는 위탁운양을 하고 있다. 총 Bed수는 13만 1900여개에 달한다. 

ACC는 크게 두가지 방식으로 사업을 확장하고 있는데 하나는 기존 대학내 오래된 기숙사를 리모델링해서 운영/임대하는 방식과 대학교 근처에 좋은 입지를 선정해서 직접 건물을 짓고 임대해 주는 방식이 그것이다. 과거에는 디벨로퍼로서 직접 개발하여 임대해주는 방식을 선호하였으나, 최근에는 미국내 50년 이상된 낡은 기숙사가 많아져 기존 건물을 리모델링 후 운영하는 방식도 점차 늘려나가고 있다. 

이 리츠의 가장 큰 장점은 금융위기 등 외부 환경에 덜 노출된다는 점이다. 평균 임대율이 97%에 달할 정도로 공실이 거의 없고 매년 평균 2.6% 이상의 임대료 인상으로 안정적인 수익을 올리고 있기 때문이다. 이러한 사업 특성으로 현재 배당 수익율은 약 4.1%로 높은 편이며 2012년 이후로는 매년 배당을 꾸준히 올려주고 있다. AFFO (Adjusted Fund From Opertion)대비 배당비율은 약 77%로 안정적으로 관리되고 있고 회사의 신용도도 투자등급을 유지하고 있다. 

이러한 안정적인 성장 덕분에 ACC는 상장이후 S&P 500대비 초과수익을 거두고 있다. 물론 여기에 배당까지 포함될 경우 둘사이에 수익율 격차는 더 커질 것이다. 

이렇게 주가가 상승할 수 있었던 이유는 당연히 실적 때문이다. 지속적인 부동산 투자와 안정적인 임대료 인상으로 ACC는 상장이래 매년 평균 23%의 NOI (Net operation income) 성장을 이루어 냈다. 물론 최근에는 다소 둔화되는 모습을 보이고는 있으나 안정성을 고려하면 나쁘지 않다고 생각된다. 

ACC에 대한 또 다른 투자 포인트는 장기 성장성이다. 미국 통계청 자료에 따르면 기숙사의 주요 수요층인 15세 ~ 24세 연령의 인구는 현재 3천만명 수준에서 2050년 약 3900만명까지 900만명 이상 증가할 것으로 예상하고 있다. 기존 기숙사의 노후화에 따른 교체수요와 장기적으로 늘어나는 학생수로 인해 미국내 기숙사 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상되는 것이다. 물론 최근에는 미국내 기숙사 시장을 좋게보는 블랙스톤 등과 같은 투자회사에서 여기에 뛰어들고 있지만 여전히 ACC는 오랬동안 많은 기숙사를 운영한 노하우를 가진 특화된 회사라는 점에서 가장 매력이 높다고 생각한다. 

S&P 500 기업 중 시가총액 1위 리츠(REITs)회사 

전세계 17만여개의 통신용 타워 임대사업 영위  

스마트폰의 확산으로 게임/동영상 스트리밍 증가에 따른 모바일 데이터 사용량 급증

타워 1개당 더 많은 안테나를 달수록 수익 증가 (Vertical Space)

중장기적으로 모바일 데이터 사용 급증에 따른 꾸준한 수익성 향상 예상 

신흥국시장 성장이 장기 성장 동력

매년 20%씩 배당 증액 (매분기 배당금 인상 중)

2011년 리츠 회사로 전환한 아메리칸 타워(American Tower)는 미국에 통신용 타워 약 40,700여개 전세계적으로 17만여개를 운영하는 세계 최대 통신타워 임대 업체이다. 

보통 리츠 회사는 자금 조달문제로 금리에 영향을 많이 받기 마련인데 이 회사의 최근 주가 차트를 보면 금리인상, 인하에 상관없이 꾸준히 상승하는 모습을 볼 수 있다. 우리에게 생소한 통신타워 임대업이 도대체 어떤 수익 모델을 가지고 있길래 연일 신고가를 경신하며 사상 최고가를 쓰고 있는지 한번 살펴보도록 하자. 

이 회사의 비지니스 모델은 매우 단순한데 아래 그림을 보면 이해하기가 쉽다. 아메리칸 타워에서 부지매입(혹인 임차)후 통신용 타워를 건설하면 이 타워의 수직 공간에 임차인이 비용을 내고 안테나와 장비를 설치하는 것이다. 장비와 관련된 모든 관리는 임차인이 하므로 회사는 좋은 부지를 저렴한 가격에 매입해서 타워관리만 하면 되는 단순한 비지니스 모델을 영위하고 있다. 

따라서 이 회사의 수익성은 한 개의 타워에 얼마나 많은 임차인을 받을 수 있느냐가 수익성 확보의 열쇠이다. 아래 회사에서 제시한 수익 모델을 살펴보면 한 개의 타워에 3개 임차인을 받으면 운영비를 제외하고 1년에 약 24%의 투자금을 회수할 수 있다는 것을 알 수 있다. 10년만기 국채 금리가 2.5%인 것과 비교하면 엄청난 수익이라고 할 수 있다.  

이제 이 회사의 주가가 왜 올라갔는지 쉽게 이해할 수 있는데 스마트폰 보급과 4G 통신망의 발달로 동영상, 게임 등 모바일 데이터 사용량이 급증하면서 그에 따라 통신사들의 통신망 추가 설치 수요도 같이 급증, 회사의 수익성이 지속 개선된 것이 주가 급등의 이유인 것이다. 이 회사를 리츠계의 보잉이라고 말한 이유도 세계적인 여행, 화물 수요의 증가가 여행업체, 운송업체, 숙박업체가 아닌 보잉이 최대 수혜주였듯이 5G의 도입과 그로인한 모바일 데이터 사용량의 급증이 통신사나 게임사, 스마트폰 제조사가 아니라 아메리칸 타워와 같은 통신타워 임대업체가 최대 수혜주가 될 가능성이 크기 때문이다. 왜냐하면 보잉과 마찬가지로 경쟁이 제한되어 있기 때문이다. 

아래 그림을 살펴보면 데이터 사용량의 증가는 필연적으로 통신사에게 더 촘촘한 망설치를 요구한다. 또한 4G에서 5G로 넘어가게 되면 약 5~10년간 두 시스템이 공존할 수 밖에 없다. 따라서 통신사 입장에서는 4G를 한번에 없앨 수 없기 때문에 5G와 병행하여 관리해야하고 한정된 타워숫자를 고려할 때 임차료 상승도 예상된다. 

결국 향후 5G의 도입과 모바일 데이터 사용량의 증가는 이 회사의 수익성을 더욱 높여줄 것이다. 회사측의 예측에 따르면 미국의 모바일 데이터 사용량은 2023년 현재보다 약 4배 증가할 것으로 보인다. 이에 따라 통신타워에 대한 수요도 결국 증가할 수 밖에 없을 것이다. 

이 회사의 또 다른 장기 상승동력은 신흥국 시장이다. 신흥국 시장은 타워 건설 비용이 미국에 비해 5분의 1에서 ~ 10분의 1수준이어서 수익성이 더욱 좋다. 회사 발표에 따르면 미국과 신흥국은 약 5년의 격차를 가지고 단계적으로 모바일 데이터량이 늘어날 것으로 예상하고 있다. 따라서 미국에서 성장 정체가 시작될 즈음 다시 신흥국 시장을 발판으로 지속 성장할 수 있다는 비전을 가지고 있는 것이다. 

이 회사는 매출과 이익이 급증하는 만큼 리츠회사답게 배당금도 매분기 인상하고 있는데 리츠로 본격 전환한 2012년 이후 매년 배당금을 20% 이상 인상하고 있다. 이정도 배당금을 매년 인상하는 회사는 보잉말고는 별로 본 적이 없다. 최근 주가 급등으로 신규 매수로 진입하기에는 조금 부담스럽기는 하지만 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있는 좋은 비지니스모델을 가진 회사임에는 분명하다. 

고급 호텔 임대업에 투자하고 월배당 받기 

메리어트와 힐튼 호텔에 임대해주고 그 임대료로 배당을 주는 리츠 

미국에만 위치한 임대 자산으로 대외변수 영향 적어 안정적 운영 가능 

도심, 부도심에 주로 위치하여 시세차익과 임대료 상승 동시 기대 가능

재무건전성 양호하여 안정적 배당 이어질 가능성 높아

오늘 소개할 회사는 미국내 호텔 임대업을 영위하는 리츠 회사로 스마트폰 제조사인 애플(APPLE)과 동일한 이름을 가진 애플 호스피탈리티 리츠라는 회사이다. 이 회사는 미국내 34개주에 걸쳐 약 241개의 호텔을 힐튼과 메리어트 호텔 그룹에 임대해주고 그 임대료를 기반으로 주주에게 배당을 지급하는 리츠 회사이다. 우리에게는 좀 생소하지만 세계 호텔체인의 양대산맥인 힐튼과 메리어트는 직접 부동산을 매입하여 호텔을 운영하기도 하지만 상당수는 애플 리츠와 같은 회사로부터 임대하여 사업을 운영하기도 한다. 이러한 임대 호텔은 초기 투자비용이 적게 들고 수익성에 따라 지점 운영/폐쇄 여부가 비교적 용이하기 때문에 리스크를 낮출수 있다는 장점이 있다. 실제로 최근에는 이런 임대 호텔 운영 지점이 점점 늘어나고 있는 추세이다. 

리츠 투자는 배당이 목적이므로 얼마나 현재의 수익을 안정적으로 올리고 있는지를 체크하는 것이 가장 중요하다. 먼저 애플 호스피탈리티 리츠는 임차인이 힐튼과 메리어트 호텔 그룹이라는 측면에서 매우 안정적이다. 물론 호텔업이 경기에 영향을 받기는 하지만 미국의 경기는 현재 매우 좋은 수준이며 향후에도 타국가 대비 우위를 보일 것으로 예상된다는 점에서 전체 임대 자산이 미국에만 위치한 점도 투자메리트가 높다고 판단된다. 

또한 보유하고 있는 부동산의 81%가 도심과 부도심에 위치하고 있어 공실률이 적은 편이고 장기적으로 부동산 가격 상승에 따른 임대료 증가와 시세차익도 기대할 수 있는 1석 2조의 투자처로 판단된다. 2008년 상장 이후 배당도 안정적으로 유지되고 있으며 최근의 주가 하락으로 연 배당율도 8%를 넘고 있어 현재는 이 종목에 투자하기 좋은 시점이라고 판단된다. 

2018년 3분기 재무재표를 중심으로 현재 애플 리츠의 수익 현황을 살펴보면 2017년과 2018년의 3분기 주당 MFFO는 $0.47~$0.48를 유지하고 있는 것을 확인할 수 있다. 여기서 MFFO (Modified funds from operations)란 쉽게 말해 이익에서 유지보수비용과 기타 제반비용을 제외한 일반회사의 순이익과 비슷한 개념이라고 생각하면 쉽다. 따라서 MFFO의 안정성이 중요한데 애플 리츠는 2018년 실적이 2017년 보다 약간 부진한 편이긴 하지만 배당과 비교하면 여전히 양호한 수준이므로 큰 걱정없이 투자할 수 있는 회사라고 판단된다. 매월 안정적인 인컴를 목적으로 하는 투자자에게 안성맞춤이다. 

은퇴자산의 필수 아이템 : 리츠 (Reits)

리츠는 전세계적으로 연기금 등 인컴 투자자들의 필수 아이템

40년간 주식, 채권, 리츠의 수익율 비교시 리츠가 우세 

향후 고령화로 인해 노인요양시설, 병원 등 수요 급증 가능성 

안정적인 배당과 향후 수요급증에 따른 시세차익도 기대되는 헬스케어 리츠 주목 

리츠는 부동산 투자를 통해 배당과 자본 차익을 목적으로 설립된 부동산 투자 전문 회사를 말한다. 국내와 달리 미국에서는 이미 1980년대부터 리츠를 통한 부동산 투자가 활성화 되었는데 그 이유는 안정적인 배당 때문이다. 리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 반드시 배당해야 하며 그 대신 법인세 면제 및 양도세 과세 이연 혜택을 받는다. 따라서 비교적 안정적인 고배당이 가능하여 미국 주식 시장에 상장된 리츠 대부분은 연기금이나 여타 노후 자금을 운영하는 기관 등이 일정비율 이상을 편입하는 등 인기가 높은 편이다. 또한 전체 수익율 측면에서도 나쁘지 않다. 지난 40년간 주식/채권/리츠간 총 수익율을 비교한 아래 표를 살펴보면 리츠가 단연 선두에 서 있는 것을 확인할 수 있다. 다만 최근의 금리인상 환경은 조달비용(대출) 증가 측면에서 리츠에 그리 우호적인 환경은 아니다. 

오늘 소개할 사브라 헬스케어 리츠(Sabra Healthcare Reits)는 2010년도 뉴욕 증권거래소에 상장된 회사로 총 자산은 약 77억달러이다. 최근 미국 주식시장 침체에 따라 주가가 하락하여 연평균 배당(현재 주당 연간 1.8$) 수익율이 10%를 넘어가고 있다. 상장이래 꾸준히 배당금을 인상하고 있으며 포토폴리오 다변화를 통해 안정적 배당 성장을 꽤하고 있다. 여기서 잠깐 헬스케어 리츠를 설명하면 미국에 상장된 리츠는 대부분 특정분야 (예를들어 주택, 소매점, 창고 등) 부동산을 중점적으로 운영하는 경우가 많다. 이 중 헬스케어 리츠는 주로 노인주택, 요양원, 병원, 의료관련 시설에 주로 투자하는 회사이다. 향후 고령화시대로 노인 인구가 급증할 것으로 예상됨에 따라 추가적인 주가 상승과 안정적인 배당이 기대되는 분야이기도 하다. 

이러한 리츠 투자에 반드시 알아야할 개념이 AFFO (Adjusted Fund From Operation) 이다. AFFO는 회사의 총 수익에서 각종 운영 경비, 감가 상각비, 유지 보수비 등을 제외한 숫자이다. 쉽게 말해 일반 상장 회사의 주당 순이익(EPS)과 같은 개념이다. 배당의 재원이 되므로 AFFO가 꾸준히 증가하거나 최소한 안정적으로 배당 이상의 숫자가 나오는 회사가 우량한 회사인 것이다. 사브라 헬스케어는 AFFO가 배당보다 안정적으로 높게 유지되고 있으며, 회사 경영진도 IR을 통해 밝힌 바와 같이 향후 실적 전망에 있어서도 자신감을 가지고 있어 투자하기에 큰 문제는 없어 보인다. 

리츠는 중위험 중수익 상품으로 분명 리스크가 있는 투자 상품이다. 수익의 대부분을 배당하므로 지속 성장을 위해서는 (추가 부동산 투자) 주식을 추가로 발행하거나 은행대출 또는 채권발행을 통해 외부에서 자금을 차입 해야 한다. 물론 차입 이자보다 더 큰 수익을 올리면 문제가 없지만 지속적으로 금리가 올라가는 환경에서는 저금리로 차입이 어려울 수 있다. 때문에 회사의 신용도가 매우 중요하다. (조달 금리는 신용도에 의해 결정된다.) 이런 면에서 사브라 헬스케어는 비교적 우량한 BBB- 등급(투자등급)을 유지하고 있어 향후 성장을 위한 자금 조달에도 유리할 것으로 보인다. 현재의 주가 하락은 기회가 아닐까 싶다.