닥치고 미국주식 미국주식시장 투자아이디어

미국 대학 기숙사에 투자하는 안정적인 Reits 

1993년 설립이후 25년간 학생 기숙사를 전문으로 투자 

미국 전역에 약 206개의 기숙사 (보유169개) Bed수 약 131,900여개 운영 

2004년 IPO이후 162% 상승으로 S&P 500대비 초과 수익, 배당 수익은 플러스 알파 

미국 15~24세 인구 2050년까지 900만명 증가 예상이 투자 포인트 

아메리칸 캠퍼스 커뮤니티 (이하 ACC)는 1993년 설립되어 2004년 뉴욕 증시에 상장된 리츠 회사로 미국 전역에 대학교내 (On-campus) 혹은 대학 근교 (Off-campus)에 기숙사를 개발하여 임대해주고 그 임대료로 매출을 올리는 기숙사 전문 리츠이다. 현재는 미국 전역에 약 206개의 기숙사를 운영하고 있으며 그 중 약 169개(82%)는 직접보유하고 있고 나머지는 위탁운양을 하고 있다. 총 Bed수는 13만 1900여개에 달한다. 

ACC는 크게 두가지 방식으로 사업을 확장하고 있는데 하나는 기존 대학내 오래된 기숙사를 리모델링해서 운영/임대하는 방식과 대학교 근처에 좋은 입지를 선정해서 직접 건물을 짓고 임대해 주는 방식이 그것이다. 과거에는 디벨로퍼로서 직접 개발하여 임대해주는 방식을 선호하였으나, 최근에는 미국내 50년 이상된 낡은 기숙사가 많아져 기존 건물을 리모델링 후 운영하는 방식도 점차 늘려나가고 있다. 

이 리츠의 가장 큰 장점은 금융위기 등 외부 환경에 덜 노출된다는 점이다. 평균 임대율이 97%에 달할 정도로 공실이 거의 없고 매년 평균 2.6% 이상의 임대료 인상으로 안정적인 수익을 올리고 있기 때문이다. 이러한 사업 특성으로 현재 배당 수익율은 약 4.1%로 높은 편이며 2012년 이후로는 매년 배당을 꾸준히 올려주고 있다. AFFO (Adjusted Fund From Opertion)대비 배당비율은 약 77%로 안정적으로 관리되고 있고 회사의 신용도도 투자등급을 유지하고 있다. 

이러한 안정적인 성장 덕분에 ACC는 상장이후 S&P 500대비 초과수익을 거두고 있다. 물론 여기에 배당까지 포함될 경우 둘사이에 수익율 격차는 더 커질 것이다. 

이렇게 주가가 상승할 수 있었던 이유는 당연히 실적 때문이다. 지속적인 부동산 투자와 안정적인 임대료 인상으로 ACC는 상장이래 매년 평균 23%의 NOI (Net operation income) 성장을 이루어 냈다. 물론 최근에는 다소 둔화되는 모습을 보이고는 있으나 안정성을 고려하면 나쁘지 않다고 생각된다. 

ACC에 대한 또 다른 투자 포인트는 장기 성장성이다. 미국 통계청 자료에 따르면 기숙사의 주요 수요층인 15세 ~ 24세 연령의 인구는 현재 3천만명 수준에서 2050년 약 3900만명까지 900만명 이상 증가할 것으로 예상하고 있다. 기존 기숙사의 노후화에 따른 교체수요와 장기적으로 늘어나는 학생수로 인해 미국내 기숙사 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상되는 것이다. 물론 최근에는 미국내 기숙사 시장을 좋게보는 블랙스톤 등과 같은 투자회사에서 여기에 뛰어들고 있지만 여전히 ACC는 오랬동안 많은 기숙사를 운영한 노하우를 가진 특화된 회사라는 점에서 가장 매력이 높다고 생각한다.